המדריך המקיף לרכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה מיד שנייה
ההבדל הבולט ביותר בין רכישת דירה מקבלן לעומת רכישה שאינה מקבלן, היא שדירה הנרכשת מידיו של קבלן היא דירה חדשה לגמרי שטרם התגוררו בה. דירות הנרכשות מ"יד שנייה", כשמן הן, הן דירות שכבר התגוררו בהן (כאשר ייתכן בהחלט כי גרו בהן גם יותר ממשפחה אחת בלבד).

יחד עם זה, "לא כל החדש הוא זהב", מפני שכאשר אתם רוכשים דירת מקבלן – לא תמיד ניתן לגשת ולראות את הדירה כיוון שלא תמיד היא מוכנה. כלומר, אתם יכולים להימצא במצב שבו לרגעים מסוימים – אתם רוכשים את הדירה "על הנייר" בלבד. לעומת זאת, כאשר מדובר ברכישה של דירות "יד שנייה", ניתן להגיע ולסקור אותן ולשוחח עם בעל הדירה פנים אל פנים. חשוב לציין אגב, כי גובה תשלומי מס הרכישה ומס השבח על דירות הנרכשות מקבלן ודירות הנרכשות מיד שנייה אינם חייבים להשתנות. עניין המיסוי הוא פונקציה של מחיר הדירה ונתוני הרוכש – בין אם מדובר בדירה חדשה מקבלן ובין אם מדובר בדירה הנרכשת מיד שנייה.

לעומת דירות הנרכשות מיד שנייה, בדירות הנרכשות מידיו של קבלן – הכול חדש: האינסטלציה, הריצוף, מערכות החשמל, המים, אביזרי האמבטיה וכו'. יחד עם זה, יש לקחת בחשבון כי במקרים מסוימים עדיין עלולים להיות ליקויים כאלו ואחרים למרות שמדובר בדירה חדשה.

לרכישת דירה מקבלן יש 2 יתרונות חשובים:

1) אופציה להוזלת מחיר:
בניגוד לדירות הנרכשות מיד שנייה, כאשר אתם רוכשים דירה ישירות מקבלן יש סיכוי טוב שתוכלו להתמקח במידת מה על המחיר הסופי. כך למשל, כאשר בידיו של קבלן נותרות מספר דירות אחרונות והוא רוצה לסגור את הפרויקט שהתחיל, יתכן והוא יציע למכור אותן במחיר זול משמעותית ביחס לדירות האחרות שהוא כבר מכר קודם לכן (בנוסף, קבלנים נוהגים להציע הנחות לרוכשים פוטנציאליים באופן שיוכל לסייע להם במימון המשכנתא למשל).

2) רמת הבטיחות:
לעומת דירות "יד שנייה", דירות הנבנות בבניינים חדשים נבנות באופן אשר נועד להבטיח בטיחות מקסימאלית. הדוגמא הנפוצה ביותר לכך, היא בנייה בטיחותית השמה דגש רב על יצירת עמידות בפני רעידות אדמה. בנוסף, בניגוד לדירות הישנות יותר, בדירות החדשות הנרכשות היישר מקבלן נבנים חדרי ממ"ד כסטנדרט  בנייה מחייב. באופן כללי, בדירות חדשות אשר נקנות מקבלן תוכלו ליהנות מגמישות רבה בכל מה שנוגע לרכישת תוספות כאלו ואחרות בתשלום (ניתן לבצע כמובן שינויים גם בדירה קיימת, אך הדבר יהיה כרוך בביצוע שיפוצים ולעיתים גם בהמצאתם של אישורים שונים).

מה חשוב לבדוק ולעשות לפני שרוכשים דירה מקבלן?

כפי שציינו קודם לכן, דירות הנרכשות מידי הקבלן הן דירות חדשות שטרם התגוררו בהן. הציפייה הטבעית שלנו כמובן, היא שהדירות הללו תהיינה חפות לגמרי מליקויים. יחד עם זאת, ישנם מקרים בהם המצב מתברר דווקא כהפוך ועל כן חשוב שנדאג להישאר ערניים ולבחון מספר היבטים ונקודות מרכזיות:

–  <span ";"="">לבחון את מיקום הדירה:

ללא ספק, דירות חדשות הן יותר מפתות מדירות ישנות שכבר גרו בהן. יחד עם זה, אין זאת אומרת שעלינו "להוריד מגננות" ולהתעלם מנתונים מהותיים. אחד מן הדגשים החשובים ביותר, הוא בחינת המיקום שבו הדירה החדשה הולכת להיבנות. מיקומה של הדירה עשוי להשפיע רבות על רמת החיים שלכם, כך שכדאי שמומלץ לכם לבחון נקודות מהותיות כמו את כיווני האוויר, את התכנון החיצוני והפנימי של הדירה ולוודא כי אין מפגעים אקולוגיים בסביבה הקרובה כמו אנטנות סלולאריות למשל. עוד היבטים שעשויים להשפיע הם דירות הנבנות בסמוך לכביש סואן, או כאלו הממוקמות לא הרחק ממתקני אשפה.

–  וידוא התכנון בשטח כנגד הרכישה המובטחת "על הנייר":
פעמים רבות קורה שדירות הנרכשות מקבלן הן דירות הנרכשות "על הנייר". כלומר, אלו דירות אשר נקנות עוד לפני תהליך בנייתן. מצד אחד, רבים רואים בכך הזדמנות של ממש לקנות דירה בחיסכון כספי אדיר. מצד שני, עלול להיווצר מצב שבו התכנון שהובטח "על הנייר" יהיה רחוק ואף לוקה בחסר לעומת מבחן המציאות שבשטח. לכן, חשוב לציין בחוזה המכר שאתם חותמים מול הקבלן כי הוא מתחייב בפניכם לכל פרט ופרט שהוא הבטיח לכם "על הנייר".

–  זהות הקבלן/יזם:
רכישת דירה היא אולי העסקה הגדולה ביותר שנזכה אי פעם לבצע במהלך חיינו. את זה כבר אמרנו. בדיוק מסיבה זו, אם בכוונתנו לרכוש דירה חדשה לגמרי מידיהם של יזם או קבלן, חשוב שנדע בדיוק מול מי אנחנו עומדים. במדינת ישראל יש המון קבלנים פעילים, כאשר לחלקם יש ניסיון עשיר ולחלקם הרבה פחות. חשוב שתבחנו האם הקבלן שאתם מעוניינים לעבוד מולו מגיע עם "קבלות". בין היתר, כדאי לבחון את ניסיונו, חוסנו הפיננסי, מה הוא המוניטין שצבר, האם הוגשה עליו תלונה הקשורה בהפרת הסכם ועוד. קחו בחשבון כי הקבלן במקרה הזה הוא הגורם האחראי על 100% מהשקעתכם הכספית ועל הדירה שאתם אמורים לקבל ממנו בעתיד.

–  לוודא כי קיים היתר בנייה:
הקביעה בחוק אומרת כי לא ניתן לבצע בנייה ללא אישור "היתר בנייה" ייעודי לכך. בקשו מהקבלן שיציג לכם את אישור היתר הבנייה, וודאו כי היתר הבנייה שבידיו מתייחס באופן ספציפי לדירה שאתם מעוניינים לרכוש. פעמים רבות קורה שקבלנים ויזמים מציעים לרוכשים פוטנציאליים לקנות דירה חדשה וזאת מבלי שיש בידיהם את היתר הבנייה הנדרש המאפשר להם לבנות אותה בפועל.

זכרו היטב!

רכישת דירה חדשה ללא היתר בנייה היא טעות חמורה!

–  מה כולל מחיר הדירה:
היבט מרכזי נוסף שחשוב שתבחנו, הוא מרכיבי מחיר הדירה. ראשית כל, ודאו מול הקבלן האם המחיר שהוא מציע לכם על הדירה הוא כולל או לא כולל מע"מ (לעיתים קורה שהרוכשים הפוטנציאליים אינם מודעים לתוספת המע"מ ולבסוף הם מגלים כי עליהם להוסיף קרוב ל-20% מגובה התשלום שכבר שילמו). מעבר לכך, חשוב שתבדקו מה בדיוק נכלל במחיר הדירה: האם הוא כולל מחסן? גינה? חנייה? תשלומי וועד בית? וכו'.

–  בדיקת אישור עקרוני ללקיחת משכנתא:
לפני שאתם מתקדמים וסוגרים את החוזה עם הקבלן, חשוב במיוחד שתפנו אל הבנק בכדי לבדוק אם הוא מוכן לאשר לכם לקחת הלוואת משכנתא. מדובר בבדיקה האורכת מספר ימי עסקים, וניתן לבצעה מול כל הבנקים. בסופו של דבר, הלוואת המשכנתא תהווה את מרבית הסכום שתצטרכו לשלם לקבלן, כך שחשוב שתדעו מראש כי תוכלו לעמוד בהתחייבותכם כלפיו. מומלץ לבצע את הבדיקה מול כמה בנקים שונים, ולהיוועץ מול מומחי משכנתאות במידת הצורך.

לפני שחותמים על הסכם מול קבלן – מתייעצים עם עו"ד מקרקעין מומחה!

רכישת דירה מקבלן היא בהחלט לא עניין של מה בכך. יש המון דברים שעליכם לבחון  והנקודות שציינו כאן הן רק קצה קצהו של קרחון. לכן, לא כדאי למהר ולחשוב כי דירה מקבלן היא איזה "גביע קדוש".

אם לא תדעו כיצד להתנהל נכון ולבדוק לעומק את הפרטים המהותיים ביותר, אתם עלולים למצוא את עצמכם בתסבוכת קשה שחלילה תשאיר אתכם עם דירה "על הנייר" בלבד.

ההמלצה המתבקשת היא להיעזר בשירותיו של עו"ד מקרקעין מומחה אשר יוכל לסייע לכם לבחון את הנקודות הקריטיות ביותר, ולוודא כי אתם קונים את הדירה שהובטחה לכם ולא איזו "דירה בשק".

מתכוננים לרכוש דירה חדשה מקבלן?

צוות עורכי הדין של משרדנו, המטפל בין היתר בסוגיות מורכבות הקשורות בדין המקרקעין (ולרבות בהסכמי מכר הנחתמים מול קבלנים), ידאג לפעול במלוא המרץ למען הבטחתן, שמירתן ומיצוין המלא של זכויותיכם.

נשמח לענות ולסייע- השאירו פרטים באתר או חייגו 8332*